房地产企业土地费用如何抵扣增值税 房地产企业什么时候确认收入

房地产开发企业土地费用如果取得一般纳税人转让土地使用权取得增值税专用发票的话抵扣进项税会计分录：

借：开发成本，

借：应交税费-应交增值税-进项税额，

贷：应付账款、银行存款等。

如果是支付的土地出让金的话，一般没有增值税专用发票的，土地出让金不抵扣增值税。按照国税总局2016第18号公告，应该是“按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”

销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)按照上述公式计算销售额，自然扣除了增值税，不用再做分录。

房地产企业什么时候确认收入

基本原则是：

从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：

1.房屋竣工并验收合格，

2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；

3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；

4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。

在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。

房地产企业销项税额抵减是什么意思

根据财政部关于《增值税会计处理规定》财会【2016】22号，对营改增涉及的某些行业实行"差额征税“采用了应交税费-应交增值税-销项税额抵减”的明细科目，差额征税的原因，主要是营业税时代就是差额征收营业税，营改增的这些规定是为了保证这些行业税负只减不增，以下是涉及“差额征税”行业的会计账务处理办法。 (1) 房地产企业新项目，一般纳税人的一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用，减去取得国有土地使用权所对应建筑面积的款项的余额为计税依据，税率为9%.

借：应交税费-应交增值税(销项税额抵减)

贷：开发成本(土地) 。